„Guesthouse am See“ – Leimen dagegen – Nußlocher Rat stimmt dafür

Der Nusslocher „Grieche am See“ (Einzelheiten <hier>) möchte ein Guesthouse errichten – Nachdem der Leimenener Gemeinderat dies bisher nicht positiv sah, hat nun der Nußlocher Gemeinderat einen positiven Beschluß gefaßt und eine Bebauungsplan-Änderung auf den behördlichen Weg gebracht.

Hier der entsprechende Auszug aus dem Protokoll der Gemeinderatssitzung von Nußloch – Sitzung vom 17. Juli 2013 – TOP 9 – Bebauungsplan „Freizeitgebiet Lichtenau“, 4. Änderung, Teilbereich II mit örtlichen Bauvorschriften

– Erläuterung durch das Ingenieurbüro Weese + Zuber

– Aufstellungsbeschluss

– Beschluss über die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie über die frühzeitige Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB

BM Rühl hält den Sachvortrag entsprechend der Sitzungsvorlage.

In der Sitzung vom 14.03.2012 wurde dem Gemeinderat die Anfrage der Familie Antimisaris zur Einrichtung eines „Guesthouse am See“ vorgestellt. Dieser hat dem vorgestellten Konzept grundsätzlich zugestimmt und die Verwaltung beauftragt, erste Kontakte mit den Fachbehörden aufzunehmen. Parallel dazu hat die Familie Antimisaris das Ingenieurbüro Weese + Zuber mit der Ausarbeitung eines Entwurfs für die Bebauungsplanänderung beauftragt. In der Gemeinderatssitzung vom 20.06.2012 wurde das Ergebnis der ersten formlosen Beteiligung der Fachbehörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange vorgestellt.

Die Stadt Leimen hatte im Rahmen dessen eine Änderung des Bebauungsplanes für die Einrichtung des Guesthouses, insbesondere mit Verweis auf die hierdurch vermeintlich hervorgerufene zusätzliche Lärm- und Verkehrsbelastung in diesem Bereich, abgelehnt. In der Sitzung vom 20.06.2012 hat sich der Gemeinderat dafür ausgesprochen, trotz der ablehnenden Haltung der Stadt Leimen, das Projekt fortzuführen. In der Sitzung vom 19.06.2013 wurde der Gemeinderat über den aktuellen Verfahrensstand zu dem Projekt informiert. Des Weiteren war ein erster Entwurf der Bebauungsplan-Änderung der Verwaltungsvorlage beigelegt. Eine gutachterliche Stellungnahme zu den voraussichtlichen Auswirkungen des zu erwartenden Verkehrs im Hinblick auf den Fahrzeuglärm wurde ebenfalls zur Kenntnis gebracht.

In diesem Zusammenhang heißt BM Rühl den durch die Familie Antimisaris beauftragen Planer der Bebauungsplanänderung, Herrn Zuber vom Ingenieurbüro Weese + Zuber, herzlich willkommen und bittet diesen um seine Ausführungen.

Herr Zuber vergegenwärtigt dem Gremium eingangs die Historie der Verkehrsanbindung des Areals. Es wird veranschaulicht, dass die zuständige Behörde im Zuge des Neubaus der B 3 bewusst auf einen eigenen Anschluss des Bereiches verzichtet bzw. den Anschluss über die jetzige „Franz-Lehar-Straße“ auf St. Ilgener Gemarkung definiert hat. Im rechtskräftigen Bebauungsplan „Freizeitgebiet Lichtenau“ aus dem Jahre 1971 wurde diese Maßnahme im zeichnerischen Teil übernommen und vom Bürgermeisteramt St. Ilgen mit Schreiben vom 08.05.1970 (als Stellungnahme im Rahmen der Anhörung der Träger öffentlicher Belange) explizit genannt. Die weiteren Bebauungsplanänderungen des Bebauungsplanes „Freizeitgebiet Lichtenau“ wurden unter Beteiligung der Stadt Leimen durchgeführt, wobei zur ersten und zweiten Bebauungsplanänderung von Seiten der Stadt Leimen keine Beschwerden gegen die Zufahrt über Leimener Gemarkung erhoben wurden.

Im Zuge der dritten Bebauungsplanänderung wurden von Leimener Seite Bedenken hinsichtlich des zu erwartenden Fahrzeugverkehrs vorgebracht. Diese wurden nach Fertigung eines Lärmgutachtens im Gemeinderat so abgewogen, dass sie nicht zu einer Planänderung geführt haben. Auf Nachfrage bei der Stadt Leimen wurde gegenüber dem Planer geäußert, dass sich die Bedenken nicht auf die Historie begründen, sondern aktuelle Befürchtungen hinsichtlich der örtlichen Verkehrs- und Lärmproblematik bestehen.

Die Familie Antimisaris betreibt seit dem Jahre 1979 das Fischerhaus. Ein Gutachten im Rahmen der Finanzierungsprüfung hat ergeben, dass der Betrieb eines Guesthouses erst ab einer Größe von 15 Apartments als wirtschaftlich sinnvoll erachtet werden kann. Zusätzlich hierzu sollen zwei Betreiberwohnungen errichtet werden. Der Bebauungsplan-Entwurf sieht vor, dass das Guesthouse über drei Vollgeschosse, ein Flachdach und eine maximale Wandhöhe von 9,5 m verfügen soll. Durch das beauftragte Ingenieurbüro wurde ein Lärmgutachten erstellt, das die Lärmbelastung für die Anwohner auf Leimener Gemarkung bei Vollauslastung des Guesthouses, unter Berücksichtigung der angrenzenden Kreisstraße, untersucht. Dabei kann als Ergebnis festgehalten werden, dass sich durch die Planung die Verkehrsbelastung an der „Franz-Lehar-Straße“ auf max. 150 Kfz pro Tag erhöht. Bei der Berücksichtigung dieses zusätzlichen Verkehrs ergibt sich eine Mehrbelastung von 0,1 dB(A), wobei Lärmpegelerhöhungen unter 3 dB (A) vom menschlichen Gehör nicht wahrgenommen werden. Die Mehrbelastung wird durch Herrn Zuber als „marginal“ beschrieben.

Von der Lärmbelastung her dominant sei insbesondere die Kreisstraße selbst. Das zur Realisierung des Guesthouses erforderliche Grundstück befindet sich im Eigentum der Gemeinde. Bereits im Vorfeld wurde abgeklärt, dass eine Bebauung im Bereich des Leitungsschutzstreifens der 280 kV-Leitung für möglich erachtet wird. Fraglich sei die Haltung der unteren Naturschutzbehörde.

BM Rühl bedankt sich bei Herrn Zuber für dessen Ausführungen und hält zusammenfassend fest, dass es nach dem vorliegenden Gutachten hinsichtlich der aufgeworfenen Lärmthematik zu keinen wesentlichen Auswirkungen durch den Betrieb eines Guesthouses kommen wird. Zur Realisierung des Projektes ist eine Änderung des rechtkräftigen Bebauungsplans notwendig.

Zur Einleitung des förmlichen Änderungsverfahrens soll in der heutigen Gemeinderatssitzung der entsprechende Aufstellungsbeschluss gefasst werden. Die Verwaltung empfiehlt, gleichzeitig mit dem Aufstellungsbeschluss einen Beschluss über die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Fachbehörden zu fassen, um rechtzeitig über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung zu berichten.

Der Öffentlichkeit ist dabei Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung zu geben. Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung sollen sich die Fachbehörden, auch im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detailierungsgrad der Umweltprüfung, äußern. Hierzu empfiehlt die Verwaltung, wie bei den zuletzt durchgeführten Bebauungsplanverfahren, die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung in Form einer Planoffenlage im Bauamt durchzuführen.

Da die Planoffenlage in die Sommerferienzeit fällt und die nächste Gemeinderatssitzung erst im September stattfindet, empfiehlt die Verwaltung, die Dauer der Offenlage auf drei Wochen auszudehnen und die gleiche Zeitspanne auch den Fachbehörden einzuräumen, um eventuelle Urlaubsabwesenheiten besser kompensieren zu können. Vorab wurde mit dem Baurechtsamt über die Anwendbarkeit der unterschiedlichen Bebauungsplan-Verfahren diskutiert. Das Baurechtsamt vertritt, ähnlich wie die Verwaltung, die Ansicht, dass bei dem vorliegenden Änderungsverfahren das Regelverfahren anzuwenden ist und nicht das beschleunigte Verfahren nach § 13 a BauGB.

Ob die Nutzung des Grundstückes durch Verkauf an die Familie Antimisaris oder das Einräumen eines Erbbaurechts ermöglicht werden soll, ist in der Folge noch zu beraten.

GR Kettemann signalisiert die Zustimmung seiner Fraktion. Das eingeholte Gutachten bestätige, dass die Befürchtungen der Stadt Leimen hinsichtlich der voraussichtlichen Auswirkung des Betriebes eines Guesthouses auf die Lärmsituation unbegründet sind. Abgesehen hiervon möchte er wissen, wo die erforderlichen Stellplätze errichtet werden sollen.

BM Rühl erwidert, dass Stellplätze im Bebauungsplan grundsätzlich nicht vermaßt werden. Die erforderliche Anzahl richtet sich nach den Regelungen der LBO. Der Standort der Parkplätze liegt im Ermessen der Eigentümer, jedoch sind diese auf dem Grundstück nachzuweisen.

Auch GR Baumeister signalisiert die Zustimmung seiner Fraktion. Er ruft in Erinnerung, dass dem Gemeinderat die Ergebnisse des Lärmgutachtens bereits im Rahmen der Beratungsunterlagen zur Gemeinderatssitzung vom 19.06.2013 übermittelt wurden. Dementsprechend haben sich im Zuge der Ausführungen von Herrn Zuber keine neuen Erkenntnisse ergeben, die eine Abweichung von der bisherigen Beschlusslage hervorrufen würden.

GRätin Terboven erklärt, dass die FWV-Fraktion dem heutigen Beschlussvorschlag zustimmen könne. Ihrer Einschätzung nach resultiert die Lärmbelastung in diesem Bereich eher von der B 3 her.

BM Rühl informiert, dass es für die B 3 auch entsprechende Lärmgutachten gibt. In einem kürzlich abgedruckten Leserbrief aus dem Wieslocher Raum wird die Genauigkeit der Parameter zur Lärmberechnung angezweifelt. Das weitere Verfahren wird zeigen, inwieweit vonseiten der Familie Antimisaris für einen zusätzlichen Lärmschutz Sorge zu tragen ist. Die frühzeitige Behördenbeteiligung ist u.a. vorgesehen, um diesbezüglich eine zeitnahe Rückmeldung zu erhalten.

Ohne weitere Aussprache fasst der Gemeinderat folgende einstimmige

B e s c h l ü s s e:

1. Der Gemeinderat beschließt die Aufstellung der vierten Bebauungsplanänderung „Freizeitgebiet Lichtenau“ gemäß § 2 Abs. 1 i.V.m. § 1 Abs. 8 BauGB und der zugehörigen örtlichen Bauvorschriften.

2. Die Verwaltung wird beauftragt, die frühzeitige Bürgerbeteiligung und Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB durchzuführen.